Con la popularidad de "La carta de amor perfecta", el "agente inmobiliario senior en Los Ángeles" de Wu Xiubo ha despertado el interés de muchas personas en los agentes inmobiliarios estadounidenses. ¿Son reales los deportivos y las mansiones? ¿Cuál es la diferencia entre los agentes inmobiliarios extranjeros y los agentes domésticos?
Establecer una relación estable de "confianza" con clientes desde agentes unilaterales hasta agentes bilaterales
Ya en la década de 1960 en los Estados Unidos, similar a China, solo había corredores unilaterales (vendedores) en el proceso de transacción de vivienda. Su tarea era vender las nuevas casas de los desarrolladores o ser empleados por propietarios para representar los intereses del vendedor, esto hizo que el comprador se mantuviese en una posición muy desfavorable. Más tarde, con el sonido y la implementación de la demanda del mercado y la Ley de protección del consumidor, los Estados Unidos gradualmente formaron un sistema para que los compradores y vendedores emplearan corredores para perfeccionar el mercado, que continúa hasta el día de hoy. Según estimaciones conservadoras, hay alrededor de 1 millón de personas dedicadas a bienes raíces en los Estados Unidos. 85% de las transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos se completan a través de los servicios de los corredores. Los corredores de bienes raíces son muy elogiados entre el público.
Por lo tanto, en las transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos, ya sea una casa nueva o una casa de segunda mano, los desarrolladores o vendedores básicamente no se reúnen directamente con los clientes, Y las transacciones de vivienda son completamente completadas por empresas de corredores de bienes raíces y corredores, los corredores juegan un papel muy importante. La relación entre clientes y corredores es "confianza" más que "comerciantes y clientes" en China, que puede estar más cerca de los abogados.
La ventaja que trae este tipo de agencia bilateral es que el Estado de los compradores y vendedores es más igual, y los intereses de los compradores están mejor protegidos. En China, toda la casa de segunda mano sigue siendo el "mercado del Vendedor", especialmente en las áreas calientes de las ciudades de primer nivel, A menudo existe el dilema de "una casa es difícil de encontrar. Por lo tanto, para obtener viviendas de alta calidad, las empresas de corretaje tienen que favorecer a los vendedores en su orientación de servicio, e incluso violar las regulaciones con los vendedores. Sin embargo, los compradores suelen estar en desventaja. Además DE LA Alta Comisión de transferencia, también tienen que asumir una serie de riesgos por sí solos.
En la era de Internet, la contradicción del "estatus desigual entre compradores y vendedores" se ha vuelto prominente, y han surgido algunas plataformas, con la esperanza de romper la lógica intermediaria a largo plazo a través de la tecnología de Internet.
Lo que es más representativo es la "Escena del cuarteto" lanzada recientemente por fangduo, a saber, "Servicio bilateral". Dado que el fangduo es una "compra directa y Venta Directa" sin la participación de corredores, prueba la función de servicio de la plataforma. Por lo tanto, Fang Duoduo creó dos roles de "consultor vendedor" y "consultor comprador" para brindar servicios de consultoría 1 a 1 tanto para compradores como para vendedores, respectivamente. Se entiende que una vez que el usuario comprador envía por primera vez una solicitud de "acuerdo directo" al propietario de la vivienda online, habrá un consultor de servicio dedicado para responder a todas las preguntas del Comprador durante el proceso de búsqueda de una casa, ver la casa y el comercio, y recordar, Seguimiento y confirmar el proceso de transacción de "compra directa y venta directa. Aunque esta función todavía se encuentra en la subetapa de prueba inicial y no ha pasado la prueba de mercado, también abre nuevas ideas para transacciones de vivienda de segunda mano y proporciona pensamientos para los recién llegados.
Sistema de intercambio de Recursos de Vivienda, aumente la proporción de comisiones a 6%
En la década de 1950, la escala de la empresa de corredores de bienes raíces en los Estados Unidos era generalmente relativamente pequeña, y el número de corredores era generalmente de solo cuatro o cinco, la mayoría de las cuales eran tiendas marido y mujer. Para alcanzar la escala, algunas empresas amplían su negocio, establecen muchas sucursales y comienzan a cooperar entre sí para compartir casas. Debido a la necesidad de dicha cooperación, se han establecido algunas normas simples de la industria entre varias empresas, y el llamado sistema de intercambio de recursos de vivienda apareció gradualmente en ese momento.
El establecimiento del sistema de intercambio de recursos para la vivienda aumenta en primer lugar la proporción de empresas de corretaje de La Comisión. En los primeros años, la Comisión estaba en general alrededor de 2%, porque la empresa de corretaje brindaba relativamente pocos servicios y casas. Tras la aparición del sistema de comparticiones, la oferta de viviendas ha aumentado gradualmente y la relación de la Comisión también ha aumentado, que ahora es tan alta como 6%.
Al mismo tiempo, con el fin de evitar ser suprimidas por el gobierno a causa del "monopolio", las empresas intermediarias nacionales alcanzaron un entendimiento tácito y un ratio de comisiones fijas, es decir, autodisciplina de la industria: No importa en qué parte del país, los corredores de bienes raíces cobran una comisión relativamente estable de aproximadamente 6% o 7%, Que no constituirá un monopolio vicioso.
Según los datos, el promedio anual de comisiones ganadas de los corredores de bienes raíces en los Estados Unidos es de unos 50000 dólares estadounidenses, de los cuales el 20 por ciento de los corredores ganará más de 100000 dólares estadounidenses y el 1 por ciento de los corredores ganará más de 200000 dólares estadounidenses, También Hay muchos corredores con ingresos anuales de 500000 a 1 millón de dólares Comisión.
Por lo tanto, la lujosa Configuración del tío Bo en "la carta de amor perfecta" no es la necesidad de la trama, sino la vida diaria de un corredor.
Por el contrario, las condiciones de vida de los corredores nacionales están empeorando cada vez más, y la proporción de la Comisión ha ido disminuyendo una y otra vez. En la actualidad, lo que sigue en firme es 2% de los jefes de varios intermediarios, sin embargo, algunos medianos y pequeños intermediarios ya han mantenido en cerca de 1.5% en la feroz competencia. Después de la aparición de intermediarios de Internet, La Comisión era tan baja como 0.5% porque no había presión de costos para el funcionamiento de la tienda.
Al mismo tiempo de la competencia entre los intermediarios, también hay algunas plataformas de negociación simples, incluso sin comisión, que solo cobran una pequeña cantidad de tarifas de servicio, como 2999 + 0,3% del seguro de protección de transacciones para más casas. La repetida compresión de los costos de transacción hace que la "Alta Comisión" de intermediarios se esfume, y la gente prefiere elegir plataformas de Internet con alta eficiencia y bajo costo para las transacciones.
Evaluación empresarial estricta, incluso a través de la investigación del FBI
A diferencia de la gestión a gran escala en China, la empresa de corredores de bienes raíces en los Estados Unidos es rara y precisa, y proporciona servicios especiales. Por lo tanto, los requisitos comerciales personales y de capacidad de los corredores de bienes raíces son excelentes, el Estado tiene regulaciones muy estrictas sobre la emisión de licencias de corretaje de bienes raíces y tiene exámenes estrictos.
Los Estados son ligeramente diferentes. Antes de tomar Texas como ejemplo para trabajar en bienes raíces, los agentes inmobiliarios tienen que aprender 6 materias y 180 horas de estudio en el aula. Estos incluyen: ciencia inmobiliaria moderna, Ley de Bienes Raíces de Texas, Ley de agencias, derecho contractual, financiamiento de bienes raíces y contratos emitidos por leyes y regulaciones relevantes. Una vez completada la clase de la escuela, aprobó los exámenes nacionales y regionales durante 4 horas. Después de aprobar la encuesta de antecedentes del FBI, la empresa de corredores de firmas emitió la licencia. Después de eso, debe pasar por más de cuatro años de trabajo práctico antes de poder obtener la calificación de Broker (Broker independiente). Para garantizar los estándares profesionales y la calidad del servicio, los corredores de bienes raíces también deben tomar el examen todos los años para recibir la reeducación y solicitar la reemisión cada 2 años.
Cabe mencionar que Estados Unidos es un país que concede gran importancia a los registros. Si se registran Registros debido a violaciones, tendrá consecuencias adversas que son difíciles de borrar en el futuro.
Para los agentes inmobiliarios, la operación ilegal no solo les hará perder esta ocupación, sino que también evaluará estrictamente los registros personales en otras industrias y tomará los malos registros como uno de los criterios importantes para emplear personas. Por lo tanto, el costo de perder integridad es muy enorme, y esta medida ha promovido en gran medida el comportamiento de autodisciplina de la industria inmobiliaria en este país.
Se puede ver que después de años de desarrollo, las agencias inmobiliarias en los Estados Unidos han formado un conjunto completo de sistemas industriales maduros y formales. Sin embargo, el mercado inmobiliario de segunda mano de China comenzó tarde y todavía hay muchos lugares de los que aprender y aprender, especialmente en términos de supervisión gubernamental y autodisciplina de la industria. Aún queda mucho camino por recorrer.
Editor responsable: Ma Qianli
